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城市更新探索:各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與政策創(chuàng)新總結(jié)

瀏覽次數(shù): 發(fā)布日期:2024年11月26日
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202211月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單(第一批)》(建辦科函〔2022393號)以來,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳已陸續(xù)印發(fā)三批實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單。各地在組織機(jī)制與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、法規(guī)政策與標(biāo)準(zhǔn)制定、規(guī)劃編制與實(shí)施體系、規(guī)劃與土地政策、資金保障與投融資機(jī)制、公眾參與等方面進(jìn)行了有力探索。這些探索不僅為城市更新實(shí)踐提供了具體操作指南,也為理論研究提供了豐富的案例素材。為了系統(tǒng)總結(jié)和深入分析這些經(jīng)驗(yàn)做法,本文將對三批清單中的內(nèi)容進(jìn)行梳理,按照不同的實(shí)踐領(lǐng)域進(jìn)行篩選并分類整理,以期為不同地區(qū)實(shí)施城市更新提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。

1. 組織機(jī)制與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

1.1 城市更新管理機(jī)構(gòu)建設(shè)

湖北省:武漢市率先成立住房和城市更新局,作為市政府工作部門,其他16市(州)參照武漢市機(jī)構(gòu)、職能等組建住房和城市更新局,于20247月全部完成掛牌。

 

石家莊市:成立市政府直屬事業(yè)單位城市更新促進(jìn)中心,負(fù)責(zé)擬訂城市更新規(guī)劃、計(jì)劃和建議并組織實(shí)施,推動(dòng)政府投資代建項(xiàng)目建設(shè)和城市更新項(xiàng)目招商引資協(xié)調(diào)、服務(wù)等工作。

1.2 開展城市更新省級試點(diǎn)

浙江?。哼x取34個(gè)市(區(qū)、縣)、52個(gè)片區(qū)、72個(gè)項(xiàng)目開展試點(diǎn),試點(diǎn)城市、試點(diǎn)片區(qū)、試點(diǎn)項(xiàng)目、試點(diǎn)要求各有側(cè)重。

山東省選取34個(gè)片區(qū)開展試點(diǎn),涵蓋老舊街區(qū)、老舊商圈、交通樞紐、城鄉(xiāng)結(jié)合部等多種更新片區(qū)類型。

2. 法規(guī)政策標(biāo)準(zhǔn)制定

2.1 法規(guī)與政策制定

遼寧省、臺州市、鄭州市、石家莊市、玉溪市:出臺城市更新條例,明確了城市更新的目標(biāo)、原則和實(shí)施體系,涵蓋了居住品質(zhì)提升、資源盤活、城市風(fēng)貌塑造等多個(gè)方面,并提出了土地、資金、規(guī)劃等政策支持,為城市更新提供了法律和政策框架。

 

重慶市:制定《重慶市城市更新管理辦法》,統(tǒng)籌謀劃城市更新制度、機(jī)制和政策。明確城市更新的工作原則、工作機(jī)制、規(guī)劃計(jì)劃編制、項(xiàng)目實(shí)施等制度要求。

2.2 標(biāo)準(zhǔn)和導(dǎo)則印發(fā)

江西?。河“l(fā)《江西省城市更新規(guī)劃編制指南(試行)》,建立城市更新規(guī)劃編制體系。

河北?。喊l(fā)布《河北省城市更新工作指南(試行)》,明確城市更新全過程工作框架。

蘇州市:印發(fā)《蘇州市城市微更新建設(shè)指引(試行)》,引導(dǎo)城市微更新工作。

南京市:印發(fā)《南京市既有建筑加固改造結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)導(dǎo)則(試行)》,明確既有建筑加固改造工程設(shè)計(jì)和技術(shù)審查要求。

北京市:印發(fā)《北京市城市更新實(shí)施方案編制工作指南(試行)》,明確城市更新實(shí)施方案編制技術(shù)要求。印發(fā)《北京市既有建筑改造工程消防設(shè)計(jì)指南》(2023年版),明確既有建筑修繕、建筑立面改造、內(nèi)部裝修、建筑局部改造、建筑整體改造等不同改造工程的消防設(shè)計(jì)要求。

3. 規(guī)劃編制與實(shí)施

3.1 城市體檢與更新結(jié)合

重慶市開展城市更新專項(xiàng)體檢。增加更新片區(qū)人口密度、開發(fā)強(qiáng)度等10項(xiàng)城市更新專項(xiàng)體檢指標(biāo),輔助城市更新片區(qū)策劃和項(xiàng)目實(shí)施方案的編制。

天津市:建立城市體檢發(fā)現(xiàn)問題、城市更新解決問題的閉環(huán)工作機(jī)制。在城市體檢中增設(shè)特色指標(biāo),全面查找房屋問題,依據(jù)城市體檢結(jié)果確定老舊房屋改造任務(wù)。

寧波市:建立“街區(qū)體檢—街區(qū)策劃—意見征求—審查備案—成果公告”的工作流程。結(jié)合城市體檢,形成存量資源一張圖,劃定55個(gè)城市更新先行片區(qū),引導(dǎo)分區(qū)分類進(jìn)行更新改造。

 

唐山市探索片區(qū)體檢推進(jìn)更新工作機(jī)制。開展老舊商業(yè)街區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)等片區(qū)體檢,確定片區(qū)更新的目標(biāo)和重點(diǎn),編制片區(qū)更新實(shí)施方案。

3.2 規(guī)劃體系建立

寧夏回族自治區(qū)制定《寧夏回族自治區(qū)城市更新技術(shù)導(dǎo)則》,建立專項(xiàng)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃單元(片區(qū))策劃方案項(xiàng)目實(shí)施方案的城市更新規(guī)劃體系。

成都市建立市級總體規(guī)劃區(qū)級專項(xiàng)規(guī)劃單元實(shí)施規(guī)劃的城市更新規(guī)劃體系,并編制《成都市中優(yōu)區(qū)域城市有機(jī)更新總體規(guī)劃》

北京市:建立“總體規(guī)劃—專項(xiàng)規(guī)劃—街區(qū)控規(guī)—更新項(xiàng)目實(shí)施方案”的城市更新工作體系。將專項(xiàng)規(guī)劃作為落實(shí)總體規(guī)劃的重要手段和指導(dǎo)編制街區(qū)控規(guī)、更新項(xiàng)目實(shí)施方案的重要依據(jù)。

3.3 規(guī)劃編制

沈陽市、鄭州市、濰坊市:編制《城市更新中長期規(guī)劃》,系統(tǒng)梳理城市問題與資源,明確近遠(yuǎn)期目標(biāo),劃定重點(diǎn)更新片區(qū),細(xì)化更新策略,明確組織實(shí)施與資金籌措等保障。

南昌市:編制《城市更新建設(shè)規(guī)劃》,明確目標(biāo)策略,劃定更新片區(qū),建立項(xiàng)目庫,細(xì)化更新方式、功能業(yè)態(tài)、責(zé)任主體、資金籌措和實(shí)施時(shí)序等。

成都市:各區(qū)政府組織編制《更新單元實(shí)施規(guī)劃》,注重結(jié)合“收、租、購”等策略整合空間資源,加強(qiáng)業(yè)態(tài)運(yùn)營策劃,有序引導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施。

煙臺市:依據(jù)煙臺市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃,逐年編制《城市更新實(shí)施計(jì)劃》。將城市更新年度實(shí)施計(jì)劃完成情況列入市委重點(diǎn)工作“紅黃藍(lán)”考核內(nèi)容,對綜合評價(jià)較好的區(qū)市給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金傾斜。

3.4 項(xiàng)目實(shí)施

南京市:構(gòu)建“單元規(guī)劃—體檢評估—城市設(shè)計(jì)—特色片區(qū)—計(jì)劃儲備—方案設(shè)計(jì)—項(xiàng)目實(shí)施—監(jiān)督管理—常態(tài)運(yùn)營”的實(shí)施體系,整體謀劃、系統(tǒng)推進(jìn)城市更新。

上海市:印發(fā)《上海市城市更新項(xiàng)目庫管理辦法》,建立市、區(qū)兩級城市更新項(xiàng)目入庫管理機(jī)制,入庫項(xiàng)目可享受規(guī)劃、土地、融資、建管、運(yùn)營等政策支持。

河南省:印發(fā)《關(guān)于做好城市更新項(xiàng)目謀劃儲備工作的通知》,明確城市更新項(xiàng)目謀劃的原則和重點(diǎn),建立全省統(tǒng)一的城市更新項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。

4. 規(guī)劃土地政策

4.1 容積率獎(jiǎng)勵(lì)

海南省:海南規(guī)定新增300平方米以下市政和公共服務(wù)設(shè)施不計(jì)容積率,經(jīng)營性用地轉(zhuǎn)開放空間可折算獎(jiǎng)勵(lì)面積。

 

成都市:對城市更新項(xiàng)目中保留歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)、額外提供公共服務(wù)設(shè)施、增設(shè)電梯消防設(shè)施等不計(jì)入容積率。

4.2 控規(guī)調(diào)整

寧波市:印發(fā)《寧波市城市更新辦法》,結(jié)合城市更新片區(qū)策劃方案開展城市設(shè)計(jì)研究,評審?fù)ㄟ^后的片區(qū)策劃方案和城市設(shè)計(jì)成果,作為控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整的依據(jù)。

4.3 土地復(fù)合利用與功能轉(zhuǎn)換

北京市:印發(fā)《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導(dǎo)意見(試行)》,明確用地功能混合要求,對不同實(shí)施程度的街區(qū)分別明確街區(qū)功能混合引導(dǎo)重點(diǎn)。

蘇州市:印發(fā)《蘇州市關(guān)于促進(jìn)存量建筑盤活利用提升資源要素利用效益的指導(dǎo)意見》,支持存量建筑功能轉(zhuǎn)換,建立功能轉(zhuǎn)換正負(fù)面清單,明確在5年過渡期內(nèi)免征繳相關(guān)土地收益。

4.4 存量用地管理政策

長沙市:印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市更新片區(qū)土地要素保障的通知》,加強(qiáng)城市更新土地要素保障,明確城市更新片區(qū)(單元)內(nèi)經(jīng)營性用地可實(shí)行帶方案掛牌出讓方式供地。

北京市印發(fā)《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導(dǎo)意見(試行)》,完善存量建設(shè)用地盤活利用政策,鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)用地混合利用,支持彈性年期供地。

5. 資金保障與投融資機(jī)制

5.1 政府資金投入

江蘇省:出臺城新貸財(cái)政貼息政策,對城市更新重點(diǎn)領(lǐng)域和建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新中長期貸款給予財(cái)政貼息。

重慶市、煙臺市:發(fā)行政府專項(xiàng)債支持城市更新。挖掘項(xiàng)目長效收益,做好肥瘦搭配,加強(qiáng)各類資金整合投入。

5.2 多渠道融資

河南省:出臺《關(guān)于金融支持城市更新行動(dòng)的意見》,明確城市更新8大類金融支持領(lǐng)域,搭建政企銀溝通平臺,整合多種金融工具支持城市更新

江西?。褐С珠_發(fā)性政策性金融機(jī)構(gòu)提前介入,協(xié)助開展項(xiàng)目實(shí)施方案編制,提升融資保障能力。

南通市:建立城市更新資金超市,由市住建等7部門主辦,實(shí)體化運(yùn)營,提供政銀企信息溝通、政策解讀和資金申報(bào)、項(xiàng)目摸排論證、優(yōu)化資金審批流程、項(xiàng)目資金落實(shí)等5項(xiàng)服務(wù)。

 

西安市:由西安財(cái)金公司發(fā)起并認(rèn)繳出資、市財(cái)政給予資金補(bǔ)充,設(shè)立100億元城市更新引導(dǎo)母基金,采用母子基金模式,吸引國有企業(yè)、建設(shè)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)、投資機(jī)構(gòu)等參與子基金投資運(yùn)作。

5.3 行政事業(yè)收費(fèi)減免

濰坊市:減免城市更新項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)。對納入城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目庫的項(xiàng)目,免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各類行政事業(yè)收費(fèi),對電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)適當(dāng)降低經(jīng)營性收費(fèi)。

6. 公眾參與

6.1 央企、國企參與

天津市:建立城市更新與低效閑置國有資產(chǎn)盤活聯(lián)動(dòng)機(jī)制,由市住建委、國資委建立國資系統(tǒng)城市更新項(xiàng)目聯(lián)席會議機(jī)制,激發(fā)國有企業(yè)沉淀資產(chǎn),推動(dòng)城市完善功能、提升品質(zhì)。

北京市:支持中央企業(yè)開展城市更新全鏈條資源統(tǒng)籌。引導(dǎo)中央企業(yè)發(fā)揮集團(tuán)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)勢,增強(qiáng)在公益性、戰(zhàn)略性更新領(lǐng)域的支撐保障作用。

 

鄂爾多斯市:鼓勵(lì)國有企業(yè)統(tǒng)籌實(shí)施街區(qū)更新。以國有企業(yè)為主導(dǎo),對老舊街區(qū)通過市場化運(yùn)營方式實(shí)施更新。

6.2 市場化運(yùn)作

重慶市:通過運(yùn)營企業(yè)專業(yè)化運(yùn)營提升城市公共空間活力,經(jīng)營主體對城市更新項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)、管理、招商、運(yùn)營和維護(hù)一體化運(yùn)作,政府提供相關(guān)政策支持

合肥市探索國有企業(yè)一體化運(yùn)營推進(jìn)老舊廠區(qū)改造。鼓勵(lì)國有企業(yè)以市場化方式改造老舊廠區(qū),打通老舊廠房改造的建設(shè)審批堵點(diǎn),形成功能混合、業(yè)態(tài)融合的更新路徑。

深圳市:私營企業(yè)躉租運(yùn)營推進(jìn)城中村改造。私營企業(yè)與村集體簽訂長期合同收儲房源并全面改造,持續(xù)提供專業(yè)化社區(qū)服務(wù),通過房屋租金及增值服務(wù)反哺村民房屋租金和運(yùn)營成本。

6.3 公眾參與路徑優(yōu)化

重慶市以三師(規(guī)劃師、建筑師、工程師)、意向企業(yè)、潛在合作項(xiàng)目為基礎(chǔ),搭建集項(xiàng)目、企業(yè)、三師、金融產(chǎn)品、招商運(yùn)營信息于一體的城市更新資源信息平臺,解決社會企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目最后一公里問題。

黃石市:優(yōu)化城市更新議事協(xié)商機(jī)制,建立點(diǎn)單式改造、設(shè)計(jì)師進(jìn)小區(qū)、居民監(jiān)督隊(duì)等聯(lián)動(dòng)模式。

威海市實(shí)行一街區(qū)一街長的公益陪伴街區(qū)更新模式,持續(xù)跟進(jìn)街區(qū)更新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、業(yè)態(tài)引入和運(yùn)營管理全過程并提出意見。

揚(yáng)州市創(chuàng)新街區(qū)原住民收儲租更新模式。由街道將優(yōu)質(zhì)街區(qū)資產(chǎn)先行收儲并對危舊房屋進(jìn)行恢復(fù)性修繕,帶動(dòng)居民原地居住、經(jīng)營。

 

本文對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)的三批實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單進(jìn)行了篩選和分類整理。這些經(jīng)驗(yàn)做法覆蓋了城市更新的多個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域,為我國不同地區(qū)實(shí)施城市更新提供了寶貴的參考和借鑒。未來,應(yīng)繼續(xù)深化這些經(jīng)驗(yàn)做法的研究和應(yīng)用,以推動(dòng)我國城市更新工作向更高質(zhì)量、更可持續(xù)的方向發(fā)展。

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